En 2024, les Ukrainiens ont contracté des prêts hypothécaires pour un montant record, dépassant même les indicateurs d'avant-guerre de 2021. Ce résultat a été rendu possible grâce aux programmes d'État destinés à soutenir les citoyens dans l'acquisition de leur propre logement.
Voyons comment faire une demande de prêt immobilier.
Avant la guerre, le marché ukrainien des prêts hypothécaires connaissait une croissance rapide. Même en 2020, malgré la pandémie de coronavirus, le nombre de prêts a augmenté de plus d'un tiers par rapport à 2019. Cette croissance a été rendue possible par la baisse des taux d'intérêt, qui a stimulé la demande de prêts immobiliers. Cependant, le marché s'est effondré après le début de l'invasion russe à grande échelle en 2022.
Toutefois, en décembre 2024, le volume monétaire des prêts immobiliers a dépassé non seulement celui de l'année précédente, mais aussi celui de 2021, année record d'avant-guerre. Plus précisément, selon le ministère de l'Économie, depuis début 2024, les Ukrainiens ont contracté 8 515 prêts pour un montant de 14,6 milliards de hryvnias pour l'acquisition de logements dans le cadre du seul programme « e-Housing ».
Conditions hypothécaires standard
Les conditions des prêts hypothécaires standards en Ukraine peuvent varier considérablement d'une banque à l'autre. Ces prêts sont généralement accordés aux citoyens âgés de 18 à 70 ans, bien que certaines banques fixent d'autres limites, par exemple de 23 à 65 ans.
Le taux d'intérêt annuel dépend directement du taux d'escompte de la Banque nationale d'Ukraine, qui s'élève à 13,5 % à la fin de 2024. En conséquence, le coût d'un prêt hypothécaire pour un logement varie de 14 à 30 % par an.
Par exemple, pour un prêt immobilier d'un million de hryvnias à un taux de 20 % par an, vous devrez verser 200 000 hryvnias d'intérêts par an à la banque. L'apport initial standard représente généralement 30 à 40 % du prix du logement, soit dans ce cas entre 300 000 et 400 000 hryvnias.
Le prêt est remboursé mensuellement selon l'échéancier prévu, et le montant de la mensualité dépend du taux d'intérêt, du montant et de la durée du prêt. Par exemple, pour un prêt d'un million de hryvnias sur 20 ans à un taux de 20 % par an, la mensualité sera d'environ 17 000 hryvnias.
Les taux des prêts hypothécaires classiques peuvent être fixes ou variables. Pour les banques proposant un taux fixe, celui-ci ne change que la première année, car le taux d'intérêt réel est alors pris en compte. Ce taux reflète le coût total du prêt, incluant tous les frais annexes : commissions, primes d'assurance, frais administratifs, etc.
Par exemple, la banque OTP propose un taux d'intérêt annuel fixe de 29,99 % sur un prêt hypothécaire d'un montant compris entre 200 000 et 750 000 UAH, pour une durée de 1 à 5 ans. En termes réels, ce taux se situe entre 36,47 % et 42,79 %. Toutefois, à ce taux, le prêt n'est payable que la première année ; il retombe ensuite à 29,99 % par an.
Les banques à taux variable indexent leurs taux sur l'UIRD (indice ukrainien des taux de dépôt de détail), qui reflète le taux moyen des dépôts de détail en hryvnias. Au 25 décembre 2024, l'UIRD était de 12,83 %.
Demande de prêt hypothécaire dans le cadre du programme « eOselya »
Le programme e-Housing est mis en œuvre par dix banques partenaires : Oschadbank, Privatbank, Ukrgasbank, Globus Bank, Sky Bank, Ukreximbank, Sense Bank, BISbank, RadaBank et Bank Credit Dnipro. Elles proposent des prêts hypothécaires à un taux annuel de 3 à 7 % sur une durée de 1 à 25 ans, pour des montants allant de 100 000 à 12 millions d’UAH.
Le taux d'intérêt dépend de la catégorie et de l'activité professionnelle de l'emprunteur. Un prêt à 3 % par an est accordé notamment aux agents du secteur public.
- Secteur de la sécurité et de la défense (armée, forces de l'ordre, employés du Service d'État des situations d'urgence, gardes-frontières, SBU, etc.).
- Personnel médical (médecins, infirmières, employés des établissements médicaux publics).
- Éducateurs (enseignants, conférenciers, éducateurs des établissements d'enseignement public).
- Des scientifiques travaillant dans des institutions scientifiques d'État.
- Les emprunteurs ne doivent pas posséder d'autres logements ou biens immobiliers ne répondant pas aux normes sanitaires.
Un prêt à un taux de 7 % par an est disponible pour les autres citoyens ukrainiens sous les conditions suivantes :
- Revenu officiel, solvabilité et âge de 18 à 70 ans (au moment du remboursement du prêt).
- Absence de logement propre ou logement d'une superficie inférieure à 52,5 m² + 21 m² par membre de famille supplémentaire ou situé dans une zone de combat ou un territoire temporairement occupé.
- L’emprunteur ne figure sur aucune liste de sanctions et ne participe à aucun autre programme de logement gouvernemental.
Après l'inscription et le dépôt d'une demande via l'application « Diya », la banque entame l'examen du dossier. Pour ce faire, il est nécessaire de fournir un dossier comprenant un passeport, une pièce d'identité avec numéro d'identification, une attestation de revenus, une confirmation d'emploi dans l'une des catégories prioritaires, ainsi qu'un justificatif de situation matrimoniale.
Parallèlement, il est nécessaire de choisir un logement éligible au programme « eOselya ». Ce programme permet d'acquérir aussi bien des logements neufs que des biens immobiliers d'occasion, sous réserve du respect des critères techniques de la banque et d'une évaluation par un expert agréé.
Il convient de noter que, la première année, le taux réel sera également supérieur à 7 ou 3 %.
